高周转之下机电服务何去何从——思考发表时间：2018-11-18 11:30 摘要： 目前中国地产行业以世界上绝无仅有的速度飞快发展，在新一轮的高周转大浪潮下，大部分从业人员像是大洪流中的浮萍一样，陷于困境、很难看清行业发展脉络。 随着对于行业了解的加深，我们尝试对于行业发展的规律进行总结，期望预测房地产行业发展的方向，确保从业人员能在这个大浪潮到来之前做好充分准备。 本文通过对目前的困境进行深度思考，阐明了地产行业的发展趋势和发展规律，针对存在的问题提出了解决方法，通过以下两条思路进行阐述： 建筑机电设计控制的标准化思路； 对项目开发的决策阶段、实施阶段的三位一体的数字化平台解决方案； 从而期望能帮助更多陷于困境的从业人员分析现状，并及时做出改变，寻求暗合行业发展大规律、契合时代下新技术、新思维的解决办法。 关键词：地产行业高周转发展趋势发展规律标准化思路数字化平台解决方案 Abstract： China's real estate industry has been developed with unprecedented speed over the past decade. However, at present, our practitioner is losing direction and trapped by the noticeable new wave of “High turnover”, which is now flooding all over the market. Along with deepened understanding of the industry, we would like to summarize the principle of how the industry developed, and predict the direction of the real estate industry development, providing clues for our practitioners to get well prepared when facing this big wave. Standard control procedure for MEP design; and Digital platform integrating decision-making, design control and implementation throughout lifecycle of a real estate development.
为什么要谈这个？ 照例用这样的提问来开头，是觉得阅读上非常顺畅，假如我自己是一个读者，用这样的引子来引出话题我是愿意往下看的。 言归正传，和朋友在群内交流，供职某业主方的朋友发了某园内部的PPT截图，虽是截图，但是也基本对于实现35天（工作日，自然日53天）从拿地到交付样板房及售楼处的项目经验瞠目结舌，这已经远远超出了我们对于项目开发控制操盘的认知！ 管窥见豹，没有哪个开发商是虐待狂，对于自己和合作伙伴有施虐的癖好，一定有他不得已的原因，但凡从事地产开发的都知道，这是现阶段金融紧缩、信贷收紧之后，地产项目开发的资金成本进一步提高的原因。 如果说这一轮经济紧缩的周期不能在短时间内改变的话，高资金使用成本的地产开发模式就是不得已的外部条件，那么不断提升资金使用效率就是解决问题的途径，项目开发中加快进度则成了不二法门，高周转就是当下几乎唯一的出路。 这样看来，也就没有必要专门写文字来讨论了，其实不然！
地产商的困境 房地产经过数十年的高速发展，已经从春秋时期在向战国时期过度，长期依赖银行贷款进行项目开发的模式在现阶段紧缩政策下受到极大的限制和打击，开发资金的成本进一步加大，缺少自有资金以及腾挪空间的中小型地产商面对的开发压力进一步增大，地产业的兼并重组和整合也在加剧。但是对于大型开发商来说，虽然不会率先倒下，但是一样面对土地成本高、资金成本高、销售预期变化大的困境，在现有的条件下，能够解决问题的比较靠谱的解决途径就是提高项目开发进度效率，是有限的资金在更短的时间内实现更多的项目周转，只有这样才能更进一步摊薄土地和资金使用成本并且最大化项目销售预期! 只有读懂了这个，所有的问题都不是问题，之前笔者和大多数设计行业的人都一样，认为某园这是饮鸩止渴，高速度和高质量是天然冲突的！短时间可能是见到了利益，长期看肯定有问题，所以不喜欢！这是作为地产圈内从事设计行业的人的第一直觉！ 面对现实的进一步思考 虽然不喜欢，但是作为业内人不得不面对，虽然某园的35天是针对住宅项目样板间及售楼处的开发周期。但是前面说的逻辑也是符合商业地产开发逻辑的。只不过商业地产开发牵涉的方面更多，有更多的变化的不确定性，高周转在商业地产上比较难以实现（其实也有万达的）。 该案之所以能在短短35个工作日实现目标，初步看下来大概有这样几个条件支持： 1、产品需求足够清晰（功能布局、交通动线、装饰装修、景观规划）； 2、资源配套整齐（设计单位、工程单位、材料供货单位、项目管理团队）； 3、管控流程明确（节点控制、责任分工、决策机制）； 挂一漏万，上面任何一个环节出现问题，都很难实现前述高周转背后其实是整体管控能力高要求的结果。没有非常高的控制整合能力，几乎是不能实现的。不由得对某园在这方面还是要给一个：服字!换个维度，住宅面对的资金成本压力在商业项目上更现实，沉淀的资金使用效率更低，如果你是开发商，你自然也有冲动提高商业项目的开发周期和进度，提高资金使用效率，只不过囿于商业项目的长周期、多专业、多工种、多交叉、变化大的现实情况，迫不得已放慢了开发进度而已。从事商业地产开发的人如果习惯了相对缓慢的开发节奏，有可能误读了这个地产业发展的主旋律，高周转并非一定和高品质是冲突的。 高周转是现阶段行业发展的必经之路，让资金使用效率最大化是是行业整合竞争的必然之路！科技、电子、网络行业的发展速度远远快于地产业，就是因为在这些行业的资金成本相对更低，为什么地产业就一定是几十年不变的状况？地产开发中的工具手段在二十几年前发生了质变——CAD的方式替代传统图版制图的革命只不过仅仅几年时间，为什么在现阶段大数据、网络、人工智能在地产业的应用迟迟打不开局面？ 困局之下的隐忧 地产建筑行业是一个传统行业，在日新月异的中国几乎是几十年没有什么大变化的产业，这个让人有点诧异。好像有分析指出，二十世纪九十年代以来建筑业的生产效率实际在下降，不知道是怎么计算的，不管怎么说，这也反映了地产行业这几十年其实除了规模做大以外，本质上还是一个低技术含量的行业。 地产行业在实质性上在应用技术和管理创新上长期比较缓慢，对于个体劳动力的依赖以及相对的封闭和专业，从业者缺乏创新的动力和勇气，说白了这个行业过去一直处在短缺经济的漩涡中，并且政策也从各方面对地产业进行保驾护航，才造成了现阶段经济被地产行业绑架的客观现实。或者说这个行业过得太好了，长期缺乏真正的竞争，全行业的革新和创新意识不足。使用新工具和新技术的动力不足，有调查，建筑业研发费用长期不足1%，汽车领域大约5%，信息网络行业更高，华为的研发占比10%以上，可见地产业处在什么样的低水平重复阶段。 现在好一点的地产设计行业的人均产能50万左右，可是看看阿里的财报，折算人均产能330万！在产生高附加值利润的行业越能感受到计算机智能化带给企业的高回报，而且也越会愿意在其中进行高投入！这个可能也是地产业和其他行业的差距越拉越大的原因吧。过往地产行业利润有足够保证的时候，行业自身革新动力不足，但是面对行业集中度的不断提升，行业竞争的进一步加剧，如何提升行业利润率是每一家地产开发商都需要回答的命题，在经济周期紧缩的大背景下资金成本不断走高，提高资金周转效率似乎在规模化产品的方面已经成了最后一块还有水分的毛巾了!某园已经迫不及待的走在了这条大道上，估计很快其他主要开发商都会紧紧跟上，这个已经不是你喜欢不喜欢的问题了，而是浩浩汤汤的时代大潮了，无关乎你喜欢不喜欢。 那么作为这个行业小分支，顾问的工作是否也应该未雨绸缪了，建筑机电在项目开发过程中的效率是否能够进一步提升？设计配合标准化、工业化的服务是否真的不能实现？ 建筑机电设计控制的标准化思路 在对某园高周转丕藏的同时，我们似乎也要思考信息时代下地产行业就真的不能通过技术手段来提高产品生产的效率吗？仔细想来似乎不是必然： 项目开发中的几个大的环节是否能有加快进度的可能性？ 方案、扩初、施工图、招标、施工、竣工这几个环节中通常建筑方案的时间会比较长、施工阶段的时间比较长，造成这两个阶段时间长的原因无非方案阶段决策始终不明、市场的变化很难在前期被做到预案中，尤其建筑如果还有一些稍微特别的造型想法的时候。施工期间主要因为我们地产业的工业化水平不够高，大量仍然需要现场人力的配合导致效率比较低下。这也是制约我们的很重要的原因。看下来无非两个环节：决策阶段和实施阶段，决策阶段主要由业主方来主导，但是各种决策很多情况下需要乙方的基于专业和技术方面的素材支持，在实施方面长期以来我们的设计以及施工阶段的手段和方法在现有的路径下似乎也基本上走到了接近极限，就像前面某园的35天的结果，这表明这样的方式方法和手段已经逼近了极限，除非有革命性的颠覆性的变化； 1、首先来看项目开发的决策阶段： 在我们以为地产行业几十年不变化的认知下，这个行业其实在慢慢集聚变革的力量，：通过几十年的扩张，行业已经积累了大量的实实在在的项目案例，只不过这些案例还沉睡在每个组织和机构的图纸里、档案里，散落在全国各地的分散的电脑硬盘和服务器里，还没有被有组织的拼接在一个信息系统中，按照一定的逻辑层次进行梳理，所有的这些案例就是以后项目开发的基础参考数据案例，我们在配合项目的时候也能感受到客户对这些项目信息的渴求，只不过囿于我们自身经历项目的量还不足够，每当需要这样的信息素材的时候，免不了要有一阵的忙碌，在这个阶段能明显感受到业主方对于参考信息的需求很难在第一时间得到满足，当这样的需求没有及时供给满足的时候，业主方的决策也就缺乏一手的、多维的信息供决策，那么决策阶段的迟滞也就是在所难免的了； 就没有办法吗？ 当然不是，前面说了，已经积累了如此多的项目信息已经存在，只不过需要利用平台对这些信息进行信息化梳理，建立项目信息的大数据库，通过对于建筑体量、位置、面积、高度、层高、机电配置、电梯等一系列的数据进行分门别类的整合，在通过关联信息能够搜索和对比，那么这个能够用来进行最基本的对照参考的大数据库就已经初步完成了，到那时候，项目一开始，针对该项目所在地的该类型、体量、功能等不同参照需求的项目信息可以随时提取，并且按照归类进行整理，有了这些基础数据，结合类似几大行对于类型产品的市场分析、结合业主方对于自身产品定位和目标客群的分析，相信快速得出决策结论的时间会被大大加快，如果更有可能的情况下，当这些数据已经足够丰富的时候，可以引入AI的手段进行学习分类和分析，届时得出分析结果的可能利用AI 就能完成，当然这是后话； 为了实现这样的目的，现阶段对我们来说就是建立初步的软件框架和信息检索的逻辑层次需求，有了这样的框架，剩下的就是填写数据了——这个可能是一个比较枯燥的过程，需要足够的的耐心和时间以及持续的投入，在他尚未形成规模之前这是一个比较煎熬的过程，还有在数据累积的过程中需要对于程序的适用性进行反复试用，发现其中问题，提出改进建议，另外还有一个比较苦恼的是作为一家公司，能够掌握的信息量毕竟有限，是否可以通过和其他合作伙伴进行协作，共同对于平台进行建设；有了这样一个平台，作为专业的机电顾问，他的服务触角可以无远弗届。 远远的超出现有顾问在市场上提供的服务边界，这个对于顾问市场来说就是一种更新和颠覆，大家都认为顾问的服务模式几乎走到了尽头，可有谁会有心想道，从产业的工业化、高周转、快开发等根本需求出发，另辟蹊径、结合当下大数据、人工智能的潮流，提出如何加快开发阶段的进程，并且通过思维的更新实现工具手段的更新进而进一步推动行业的发展，柳暗花明又一村——路的尽头你不走到就不会发现其实一拐弯就是一个新天地！ 也许有人会对这个想法不以为然——行业变化的应对岂是你一个小小机电顾问能窥透？我想说这个无所谓，每个行业都是在规模化之后进入发展的瓶颈期，这个时候通常就是行业变革的前夜，如果不能及时做出改变，寻求暗合行业发展大规律、契合时代下新技术、新思维的解决办法，只有随着行业渐渐老去、凋零。摆在眼前路其实很清楚： 行业利润率越来越低，离开这个行业，另寻新路； 1、伴随行业的发展渐渐沦入低价竞争的泥潭不能自拔； 寻求变革，找到一条符合行业发展规律、借助新时代技术手段的解决办法，从根本上提高效率，引领行业走向新航道！ 2、想不想尝试其实基于你准备未来向哪个方向而去，如果想有新变化，那么现在有这样的判断和思考，为什么不去试试呢？ 2、实施阶段的三位一体的数字化平台解决方案 谈到这个话题，我们最能想到的就是REVEIT、BIM这词的样的词汇，是的，在没有找到更合适的词的情况下，我就用他们了。 多专业共用数字化平台和建筑信息管理系统在国内出现已经超过10年了，但是迟迟未能在业内成为主流或者主导的项目设计开发的主导手段，本人长期以来也是非常不解，原本以为是在最近十年应该如洪流一般替代旧有的平面二维CAD制图的工作，但是这个行业却似被下了魔障一般，没有成为项目开发的基础平台，却成了华而不实的代名词，不揣冒昧，本人在这里试图做个简单的解释，为什么有这样前瞻思维的平台化手段没有在我们的地产行业发展为主流模式？ 1、现有的二维软件表达方式以及利用人工方式进行信息交互的模式在过去十几年地产业高速发展的环境下是被容许的，在行业高速发展并且利润较高的时期，对于其中一些大家比较熟悉流程就缺乏进行革新的需求，时代的发展也有容错性； 2、平台化的工具需要多工种之间的协调，可能在那个时代软件工具以及计算机硬件都存在性能上的缺失，很难满足多工种交叉作业的需求； 3、平台工具缺乏必要足够的标准构件的支撑，软件的国外原发地有足够的标准构建支撑软件的使用，但是国内由于产业工业化的支撑进而缺乏相应的标准构件支撑，软件自带的构建在国内又不适用，是以限制了平台的推广，举个例子，在北美市场，80%以上的新建项目空调水管都采用卡箍连接，我们现在仍然在使用焊接、法兰的方式； 4、平台标准不统一，由于国内的环境使然，国外不同的软件平台在国内都偶有使用，但是相互之间都不兼容，或者兼容不好，导致协同配合的难度大大增加，认为增加了平台推广的难度； 5、政府的强制政策不到位，我们国家是威权国家，很多工作的有效推进需要政府层面的强制性政策的支持，这是一个客观的因素。 那么平台化的设计开发工具在国内还有没有机会？如果有，是什么时候？ 今时不同往日，随着行业发展进入成熟期，利润空间的不断降低导致开发者需要不断对于进度进行压缩、对于成本进行压缩、对于质量交付成果进行控制，所有的这些要求都会倒逼行业进行革新，这个革新也包括设计工具以及操作模式的革新，这也能解释前面提出的问题： 1、随着人工成本的不断攀升，设计效率如何提升就是一个渐渐浮出水面的话题，是照着旧有的道路上依靠通宵加班这样逼近极限的手段，还是利用新技术、新平台进行颠覆式的革新，在伴随越来越年轻的设计师走入行业，这个问题似乎不难回答； 2、经过十几年的不断迭代和发展，计算机硬件和软件平台的成熟度也不断提升，对于工程项目的友好性也不断提升； 3、软件的本土化进程在不断加速，越来越多的内置素材不断在应用中出现； 4、政府也已经意识到了信息化的重要性，利用政策进行引导和示范的新项目也越来越多，这在一定程度上有助于应用的推广； 5、经过多年的市场培育，越来越多的业内人士对于信息化设计平台的认知不断加强，对于他的好处也能越来越多人理解，只是在等待何时的时机；什么样的时机合适呢？回答是就在当下，整个行业也已经到了一个分水岭，市场环境对于项目开发的进度、成本、质量都提出了更高的要求，这在旧有的环境条件下几乎已经成了不可能的任务；经过迭代的软件平台和计算硬件设备有了很大发展；业内人逐渐形成了共识；政府的主导会加速这个进程的发展；所有上述条件和理由都指向一个方向：多工种协同的平台化设计管理手段会在未来较短的时间呈现加速向前的趋势，这是一条高速开过的列车，能否及时登上这列快车，就看你有没有提前准备加速，当车开过来的时候一蹴而就上了车，还是模模糊糊中在车开来的时候急急忙忙赶着搭车，各种区别可以仔细去想。 对于我们顾问来讲，虽然出具施工图不是我们必须的共工作，但是是否需要未雨绸缪，考虑如何熟悉并有效利用BIM这样的工具平台进行项目设计开发才是我们现在需要认真考虑的，公司此前曾经尝试建立BIM团队，但是或者因为生不逢时，没有很好的发展起来，不是因为BIM有问题，而是当时的环境可能还不适合BIM的良性成长。现在随着前面所说的各方面条件的成熟，现阶段考虑采用BIM的工具平台进行设计施工运维全阶段的管控正当其时。 结语 补充一句话，这段文字是隔了大半年时间断断续续完成的，最早是年初看到各个开发商都在发力高周转，随后是项目事故，这些引起了笔者的一些思考——为什么高周转？高周转是权宜之计还是趋势所在？作为地产机电行业的从业者，我们下面怎么应对？问题一个接一个，思考也不断在调整，持续到现在才整理了这样一个看起来有头无尾的一段文字，希望和大家交流。 其实针对这个问题的延伸思考还有许多，比BIM的应用如果只能到项目竣工，那BIM可能真的就走到头了，在我理解它的无限风光现在才只是冰山一角！只不过直到现在也没有整理出对于它完整的逻辑框架，如果后面的思考比较成熟了，再和朋友们一起探讨。中国的地产行业发展无论规模、速度、模式都是这个世界上绝无仅有的，我们这些从业人员都像是大洪流中的浮萍一样，有时候真的很难看清这个行业的发展脉络，随着对于行业了解的加深，我们尝试对于行业发展的规律进行总结，企图提前预知行业发展的方向，并且最好能在这个大浪潮到来之前做好准备，或者以后是另外一番景象，谁知道呢！不过提前做些预测性的思考和准备心里好像会踏实些，要不然呢？ |
